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2006年6月毕业于宁波大学, 我志愿从事于律师行业,在不违背法律和道德、良心的基础上,尽自己最大的能力去维护当事人的合法权益! 浙江泽大律师事务所的一名律师(杭州) 联系电话:13777405400

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房地产“限购令”引发纠纷的解决思路  

2010-11-04 12:00:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、房地产“限购令”引发纠纷的主要类型

  目前,因房地产“限购令”引发的房屋买卖合同纠纷主要有以下四种类型:

  1、限购令前签署房屋买卖合同,双方已经履行了主要的合同义务即买方交付了全部或大部分房款;卖方已经交付了物业甚至双方已经缴纳了房地产交易税费,因限购令而无法过户引起的纠纷。

  产生这些争议的原因主要在于有些地方政府出台的具体政策采取了一刀切做法。比如广州市国土资源和房屋管理局规定:“对于二手住房买卖以房地产交易登记部门业务收件(包括预收件和受理)时间为准”、对于“没有纳入房屋管理系统的新建商品住房以在房地产交易登记部门办理预收商品房”来认定是否适用限购令,这就使一些在限购令前签署在限购令后办理过户的房屋买卖合同纳入了限购令的调整范围。

  

  2、限购令前签署合同,在办理房贷手续过程中遭遇“限购令”,因银行根据“限购令”实施差别化的信贷措施而导致无法办理按揭贷款引发的纠纷。

  3、限购令前签署房屋买卖合同并已交付定金,合同其他义务还未履行时遭遇限购令,购房者要求退定而引起的纠纷。

  4、由于没有了解或充分了解“限购令”的具体规定,买方在限购令后签署合同并交付定金,在得知“限购令”的具体规定后要求解除合同、退还定金而引发的纠纷。

  在前述纠纷中,有的还同时涉及房地产中介服务合同纠纷,使纠纷的处理更加复杂。

  二、房地产“限购令”引发纠纷的解决思路

  第一,提出解决思路的认识前提。

  对房地产“限购令”本身的正确认识是提出解决思路的前提。笔者的基本认识主要有如下要点:

  1、房地产“限购令”属于效力层级(法律阶位)很低的行政命令,不属于法律法规的范畴,其不具备调整商品房买卖合同纠纷的资格。

  无论是中央出台的限购令(“新国十条”)还是各地地方政府出台的限购令都不具备法律法规的属性,这可以从其制定机关、发文文号、发文对象上简单的得出结论。

  根据司法实践,人民法院审理民事纠纷依据宪法、法律和最高人民法院的司法解释,必要时可以参照与宪法、法律不冲突的行政法规和地方性法规。从中央到地方,所有的房地产“限购令”都以通知的形式下发,属于以行政性管理性法律文件,达不到前述人民法院审理纠纷的依据和参考的法律阶位标准。

  2、地方房地产“限购令”的具体措施基本缺乏上位法依据,有违法嫌疑。

  各地的房地产“限购令”大同小异,其内容大多有侵犯了公民的宪法(平等)权利、侵犯公民的意思自治的民事基本权利和限制公民的民事权利能力和行为能力、违反《物权法》和《房屋登记办法》规定的房地产登记制度、违法依法行政的基本行政法原则等等违法嫌疑。

  3、房地产“限购令”是暂时性的行政管制措施,只能构成合同履行中止的事由,不能成为合同履行不能的事由,因此不构成不可抗力。

  房地产“限购令”虽属于国家(政府)行为,有成立不可抗力的可能,只要其符合在签约时当事人不可预见性、不能避免性和不能克服性的特征,可以构成不可抗力。但问题是:限购令只是在房价上涨过快的情况下的零时性行政管制措施,期限过后,限购措施即解除,合同可以继续履行,因此,房地产“限购令”尚属于重大情势变更事由,还够不上不可抗力。

  4、房地产“限购令”不能成为合同无效的理由。

  无论是在房地产限购令前签署还是在其后签署的房屋买卖合同,都不能因为房地产“限购令”而宣告无效,简单的理由有二:其一,房地产“限购令”不属于法律、行政法规,更遑论其是否成为认定民事合同无效的强制性规定;其二,房地产“限购令”的主要的也是最核心的措施是限制限购人群所购房屋的产权过户,根据物权法的具体规定和司法实践,产权能否过户不影响房屋买卖合同的效力。

  房地产“限购令”属于情势变更还是不可抗力的法律效果截然不同:如果属于前者,则只有受不利影响的一方当事人有权要求变更或解除合同,对方当事人无权提出类似要求,而且受不利影响的一方当事人具有较为灵活的选择权;如果属于后者,则双方都有权要求解除合同,不限于受不利影响的一方当事人,而且只能要求解除合同不能要求变更合同。换句话说,二者的罪显著区别在于:如果属于前者,购房者可以简称买房;如果属于后者,购房者不能坚持买房。

  第二,解决房地产“限购令”引发纠纷的思路要点。

  在房地产“限购令”引发的房屋买卖合同纠纷及中介合同纠纷中,每个案件都有其特殊性,没有固定不变的解决方案,笔者仅提出解决思路,如有需要,请与笔者联系并相信咨询(赢法·律工作站,苗继军律师QQ583613590)。

  1、坚持还是放弃?——首要的思考。

  因买房的动机和目的各异,被限购的房屋对购房者的影响也不同,解决纠纷首先要思考的是坚持和放弃对自己未来生活的影响,笔者以为:坚持理想和减少麻烦是思考这个问题的两个原则。

  2、协商和平解决!——首要的选择。

  鉴于法律纠纷的复杂性、鉴于利益诉求的多样性、鉴于诉讼风险的难以预测性,本律师反复告诫委托人的首选纠纷解决思路就是协商解决,即根据自己内心愿望的协商解决,

  协商解决的目的是既不放弃自己的内心愿望,又能寻求对付也能接受的处理结果,可以遵循如下思路进行协商:

  (1)如果购房者不想麻烦,所购房屋也无急用则可以解除房屋买卖合同或中介服务合同,各自免除对方的违约责任,已经履行的给付各自返还:即交付的定金要退,交付的房款、中介费要还,占有的房屋要腾。

  (2)如果房屋是急用或对自己有重大利益,还是想买下来,则可以协商变更合同,即:已界履行期限的义务顺延至房地产“限购令”解除之日,各方当事人保有已取得的权益。

  (3)如果房屋的占有使用比所有权对于购房者更重要,可以协商更改合同,即将购房合同更改为房屋租赁合同。

  (4)其他合法规避“限购令”的方法(请与律师当面咨询)。

  3、谁有权利?——始终清醒的认识。

  如前所述,由于房地产“限购令”属于情势变更事由而不属于不可抗力事由,只有受限购令不利影响的一方当事人才有权要求解除或变更合同。

  各方当事人始终保持上述清醒的认识十分重要,如果不了解这一点,你往往会出错招,不利于纠纷的解决。

  如果有这样的清醒认识,如果你又想坚持购房,可以拒绝对方或第三方解除合同的要求。

  4、变更还是解除?——必须牢记的选择权。

  不要轻信网络流传的众口一致的意见即房地产“限购令”只能导致合同的解除。除了解除合同,你还有变更合同的权利,牢记这一点可以使你实现心中的梦想,而不是怨天尤人。

  具体的说,除了前述协商解决提出的两种方案可以选择外,当在你已经签署房屋买卖合同和房贷合同(并生效)交付了部门房款之后遭遇限购,面临银行拒绝房贷或提供利率的要求时,你还可以在如下两种处理方案中进行选择:

  (1)要求银行继续按照原来的条件履行房贷合同,要求卖主继续履行房屋买卖合同但变更其中的过户条款及违约责任。

  (2)依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条,先解除商品房买卖合同,再解除商品房担保贷款合同。

  5、行政诉讼?!——坚信法治的大胆尝试。

  对于前述第1种类型的纠纷来说,房屋买卖合同已经基本履行完毕,只是没有过户。如果购房者坚持购房,不妨尝试将房管局告上法庭,如果法院是依法办案,则按照现有法律规定,房管局拒绝办理过户登记于法无据(顺便指出的是:“广州限购令”第四条第(二)、(三)项规定采取一刀切的方法执行限购令既不符合中央和地方的限购精神,也有违常理:是用事后的行为规范限制先前的行为),你要求过户合法合理,应当得到法律支持!


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