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2006年6月毕业于宁波大学, 我志愿从事于律师行业,在不违背法律和道德、良心的基础上,尽自己最大的能力去维护当事人的合法权益! 浙江泽大律师事务所的一名律师(杭州) 联系电话:13777405400

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浅议楼顶平台的使用权归属问题  

2010-12-19 22:27:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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随着经济高速发展和城市化进程的加快,建筑物区分所有现象日趋普遍。在现实生活中,围绕建筑物区分所有权尤其是共有权方面产生许多纠纷,下面,笔者就以楼顶平台的使用权谈谈自己的看法。

  一、区分所有建筑物楼顶平台的归属问题

  区分所有建筑物楼顶平台,是属于最高层区分所有人所有还是属于一栋楼的全体区分所有人所有?在楼顶平台上可否设定共有部分专有使用权?关于区分建筑物楼顶平台的归属,在法学理论界曾流行两种不同的观点,一种观点认为,区分建筑物楼顶平台应当属于全体区分所有人共有,因为区分所有建筑物楼顶平台从其构造和利用上来说,不能够独立成为一个使用空间而专属于某个区分所有人所有,只能为全体区分所有人共有。另一种观点认为,区分所有建筑物楼顶平台应当属于顶楼区分所有人所有权的范围,应当由最高一层的区分所有人所有。

  笔者认为,如果区分所有人之间任何特别约定的话,区分所有建筑物楼顶平台应当为全体区分所有人所共有,不能属于最高一层区分所有人所专有。具体理由可以从以下方面说起:首先,楼顶平台并不具有专有部分所必须具备的法律特征。一是其在构造上不具有独立性,在建筑构造上不能客观的区分其范围。二是其不具有使用上的独立性,三是其不具有法律上的独立性,也就是不能通过登记予以公示并使该部分在法律上成为所有权的单独客体。因此,区分所有建筑物楼顶平台从这方面来讲,是不能归属于最高一层区分所有人所有的。其次,区分所有建筑物楼顶平台并非仅仅作为最高一层的附属物而存在,若是离开了各楼层尤其是地基的支持,根本是不可能形成楼顶平台的。而且,楼顶平台上通常设有全体区分所有人必须全体使用的公共设施,如放置水塔、架设电视线等。从中可以看出,区分所有建筑物楼顶平台实际上已经为全体区分所有人共同使用,任何一个区分所有人都不可以独占的使用,也不能对其某一部分进行单独使用和收益。再次,在我国,土地属于国家或集体所有,任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体,不能自然取得对土地的所有权,只能取得土地使用权。我国《土地管理法》第7条规定:“国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用,国有土地和集体土地可以依法确定个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和利用土地的义务。”一般来说,建筑物的建筑者、开发商都是在取得宅基地的使用权,或者通过出让、转让、划拨等方式取得土地使用权后而建造建筑物的,建筑物建成后,其所有人只能对土地享有使用权。在区分所有的情况下,各区分所有人对基地享有何种权利?从我国现行立法来看,一直以来,将土地使用权和房屋所有权作为不可分割的整体。其中,有两个重要原则,一是所谓的“地随房走”原则,也就是说,房屋出让的同时土地使用权也随之转移。二是所谓“房随地走”的原则,也就是认为土地使用权转移 ,地上建筑物也得随之转移。不论是“地随房走”, 还是“房随地走”,土地使用权和房屋的所有权这两种权利不可分离,一栋建筑物即使被区分为不同所有人所有,建筑物所有权和土地使用权仍然是不可分割的联系在一起的。尽管各区分所有人不能对整个建筑物享有共有权,但是对于基地使用权而言,应当承认各区分所有人对其享有共有权。在现代社会,人们对土地使用权的利用不仅仅局限于对地表的使用,而是突破对地表的使用,向地表上面和地表下面的空间拓展,具体包括两个方面,一是对地表上面的利用,例如在楼顶平台上设置广告塔、设置建筑物的附属物等,二是对地表下面空间的利用,如建造地下停车场等。故在这个层面上讲,区分建筑物楼顶平台也应当属于全体区分所有人共有。

  二、对区分所有建筑物楼顶平台的使用权

  通过以上分析,区分建筑物楼顶平台归属于全体区分所有人所共有,那么在楼顶平台上可否设定共有专有使用权呢?笔者认为,在楼顶平台上可以设定共有专有使用权,因为,在建筑物区分所有的情况下,楼顶平台并不是全体区分所有人在生活中必须使用的共有财产,如公共楼梯、公共走廊等。故关于区分建筑物楼顶平台可以依据区分所有人之间的共同约定,由某一个或者数个区分所有人或者区分所有人以外的人享有共有专有使用权,也就是赋予他们享有独占的、排他性的使用权,允许某区分所有人或区分所有人以外的其他人在楼顶上设置广告牌等,从而使得使用人依据该区分所有人之间的约定取得区分建筑物楼顶平台的专有使用权。使用人一旦取得该共有部分专有使用权后,其他任何人包括区分所有人在内,都不得干涉其所享有的共有部分专有使用权。

  在区分所有建筑物楼顶平台上设定共有部分专有使用权取得的收益在区分所有人之间应当如何进行分配?全体区分所有人是均等分配收益还是按照一定的比例进行分配?笔者认为,全体区分所有人应当按比例分配,按照各区分所有人所拥有的专有部分面积在整个建筑物中所占的比例,进而按照这种比例算定各区分所有人应当从设定共有专有使用权取得的收益所应享有的份额。关于区分所有建筑物楼顶平台共有部分在全体区分所有人之间共有在性质上应当是按份共有。按份共有符合各区分所有的现实情况,而且,最有利于确认和保护各区分所有人的权利和利益,进而防止各种纠纷的发生。因为,各区分所有人所拥有的专有部分面积是各不相同的,有人可能购买一个楼层的面积,有人则可能购买一套房间。区分所有人享有专有面积越多,其应分享的数额越大,区分所有人享有的专有面积越小,其应享有的数额则越小。假如不考虑他们专有部分的面积多少而简单地认为应当均分设定楼顶平台共有专有使用权获得的收益,则对于拥有较多面积专有部分的区分所有人是极不公平的,也会影响各区分所有人之间和谐相处。

  综上,对于区分所有建筑物楼顶平台,应当归属于建筑物全体区分所有人所共有,而且在楼顶平台上是可以设定共有部分专有使用权的,通过设定专有使用权获得的收益应当按照各区分所有人所享有的专有部分的面积在整个建筑物中所占的比例来确定其应得的份额。笔者认为,通过设定共有部分专有使用权,充分实现对共有部分的利用,进而对利用共有部分取得的收益在各区分所有人之间进行合理的分配,有利于各区分所有人之间的和谐相处,有利于营造和谐的小区生活环境。

  (作者单位:江苏省镇江市丹徒区人民法院)

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