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心中的剑

法律必须被信仰

 
 
 

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关于我

2006年6月毕业于宁波大学, 我志愿从事于律师行业,在不违背法律和道德、良心的基础上,尽自己最大的能力去维护当事人的合法权益! 浙江泽大律师事务所的一名律师(杭州) 联系电话:13777405400

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转载:和谐共赢的房地产政策研究  

2010-09-01 10:06:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 提要:分析了我国房价高企的原因和中央房产政策存在的问题与原因,提出以土地出让价格控制土地出让数量,变稀缺资源为充足资源,解决了大城市中房地产行业供给寡头垄断的问题,提出一种通过减少空壳农户增加耕地的政策,提出了一种自住房购置补贴替代保障性住房制度,从而达到房价下调,政府增收,耕地增加,百姓受益的效果。

  关键字:房价 土地出让 机制 耕地 改革研究

  我国房价高企,并且上涨速度过快,引发了重重矛盾,大量的居民买不起房,房地产泡沫严重威胁经济安全,影响社会稳定。中央屡屡出台调控政策,但是房价高涨形势不见好转。我认为之所以出现这样的局面,在于政府在制定房地产政策时违背了经济规律,市场的力量使这些错误政策后果显现出来。因此,我依据本人的最新经济学理论成果“有为而无为,无为即有为”的经济思想 分析我国房价高企和中央政策失败的原因,提出了一系列和谐共赢的房地产政策。

  一、房价高企和中央政策失效的原因

  1、房价高企的原因分析

  ⑴现行住房用地出让方式导致房地产行业寡头垄断。我国目前的土地出让方式式首先确定地块,在通过拍卖的方式实行价高者得的模式。这种住房用地供给模式导致住房建设商用地的稀缺性,土地的稀缺性就造成了房源的稀缺性,使得那些垄断稀缺资源的寡头们在与消费者谈判中处于绝对优势,他们就可以向消费者漫天要价。

  ⑵现行住房用地出让方式导致权力寻租。这种拿到地就能赚钱的土地出让模式使土地出让过程中普遍存在腐败问题。从土地出让的过程来看,整个过程存在大量的猫腻,与官员的关系如何决定成本如何。因为按市场的牌理出牌,政府应该把出让的土地尽量切割得很小,让能参加拍卖的单位尽可能多,价格才会上升,而且会干净利落的获得全部出让资金。但是我们看到,许多地方的拍卖不是这样。政府往往把土地地块做得很大,以至于一笔成交额上百亿,让能参加招投标的企业越少越好,尽管中国的房地产企业有数十万家,但是往往一块土地拍卖,政府官员总是要搞得只有有几家来举牌。而且,拍卖成功后,政府在多数情况下只拿到少量资金。结果奸商和贪官获利,老百姓利益受损,政府形象受伤。

  ⑶贫富悬殊导致投资型和投机性住房需求旺盛。老百姓都喊买不起房,甚至市长、部长级官员都喊买不起房,但是北京、上海、深圳等中国各大城市房地产市场都是一幅价量齐升的繁荣景象。就是由于我国当前贫富过于悬殊,老百姓连小户型和中低价位房都没有能力购买,但是投资型和投机性购房需求却非常旺盛。

  ⑷金融行业垄断严重的问题导致了不避风险的房地产贷款政策。中国的银行基本上都是国有控股企业,所有者缺位严重,导致了不避风险的房地产贷款政策。不避风险的房贷政策致使炒作成风,房价不断暴涨,而房价下降的风险又压在银行,导致政府在机制革新制定房价政策时又投鼠忌器,始终不能科学调控房价,致使房价轮番走高。

  2、中央政策失效的原因分析

  ⑴保障性住房政策的问题与原因分析。我国的保障性住房政策包括经济适用房和廉租房政策,但是这个政策存在严重问题。一是效率低下,尽管每年政府投入上千亿,每年建成保障性住房也就最多让5%低收入者有房住。二是容易产生腐败,立项开始到分配住房的各个环节都是腐败的温床。我就了解相邻的两个县,甲县只有乙县人口的40%,但是国家给予甲县的保障住房补贴是乙县的6倍。住房分配时需求者众,供给少,最后不可避免产生腐败。三是执行起来行政成本非常高,只有市场资金使用效率50%左右,浪费惊人。实际上经济适用房六连号、被出租等绝不是个别现象,廉租房造假也是层出不穷。为什么中央这样的好民生政策会变质呢?其实这个政策只是一个出发点好的政策,实际上违背了基本的经济规律,不符合笔者“有为而无为,无为即有为”的经济思想。“有为而无为”即政府若替代市场作为,会引起政府和市场乱为,从而导致结果无为。“无为即有为”就是说政府不直接管理经济,市场机制反而自动运行,促进经济健康快速发展。 政府直接建设经济适用房和廉租房就是典型的政府替代市场作为,效率非常低下,是由经济管理中政府机制的特性决定的。 这样的违背经济规律的政策实施结果事与愿违也是情理之中。

  ⑵抑制投机需求政策的问题与原因分析。差别贷款利率根本没有作用,一个人买第二套房可以使用别人的名字,一个大房产投机商手里有几百个身份证。什么差别利率之类的政策就是一种双轨制,不但不起作用,反而制造不公平竞争和引发腐败行为。为什么呢?这种政策出台纯粹是一种计划经济思维,想当然的结果,也违背笔者“有为而无为,无为即有为”的经济思想。

  ⑶维护房地产市场秩序政策的问题与原因分析。打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为。为什么这个政策没有效果呢?这些措施就像是上世纪80年代的投机倒把罪,收集证据困难,就是把罪坐实了,也是一些上不得台面的小罪。这些笑话政策能够出台属于典型的病急乱投医的行为,也违背笔者“有为而无为,无为即有为”的经济思想,所以没有效果。

  二、和谐共赢的房地产政策

  1、减少空壳农户,增加耕地面积

  建立健全农民社会保障机制,把农民转化为市民,减少空壳农户,使其宅基地变成耕地。农民社会保障机制包括教育、医疗、养老、低保等。教育实行12年制的免费教育,医疗实行所有这个公民不交保险费就能享受70%不限额的基础医疗保险制度,养老保险对65周岁的老年人实行国家每月300元养老补助,地方政府根据本地的情况给予适当补助。有了这些社会保障机制,农民成为市民,农村的留守老人和儿童就可以跟随子女或父母。对于前往城市使其自留地和宅基地化为耕地的农户,还给予一次性补偿使其在其居住的城市能够购买人均35平方米的住房。

  2、用出让土地价格控制住房土地供应

  新的做法就是通过调整土地出让价格控制住房土地供应住房土地数量。这种做法的最大好处就是一个合理价位上,住房用地变成无穷多,不存在垄断问题,使得开发商只有合理利润,没有了垄断利润。控制单个地块的规模,改变地块的定价方式和出让方式。城市出让土地的地块大小要严格控制,特别是出让商品房用地,应该设定上限:10万人口级城市5万平方米,50万人口级城市10万平方米,100万人口级城市15万平方米,500万人口级城市20万平方米,1000万人口级城市25万平方米。地块定价方式:一是参照周边楼盘定价,按土地出让金占销售价的30%确定,新规划区按附近楼盘30%确定。定好价格的地块在没有转让出去前可以参考周边楼价调整,实行只涨不跌的策略。地块出让方式:资格审查合格就可以申购,等到申购的企业达到规定数目以上(县级城市10个,市级20个,省级30个,直辖市50个),再要求申购企业交10%保证金,最后采用抽签的方式确定申购企业,申购企业按事先约定的价格支付土地出让金,就可以办理土地出让手续。

  3、自住性住房的购置货币补偿政策代替保障性住房政策

  所谓自住房购置的货币贴政策就是对常住人口购置第一套自住性房屋进行补贴,补贴数量以购房者的人口为准,每口人补贴20平方米,每平方米的补贴以该城市平均地价的20%(当然这个数值可以根据城市情况调整)。比如上海,一家三口购置一套100平方米的房子,平均地价是每平方米7230元,可以享受20×3×7230×20%=83760元。这里还有几个问题需要说清楚:一是常住人口是指具有本地户口或者在本地工作三年以上,与其一起居住的家人可以享受补贴。二是在外地有房但是在本地购置第一套房可以补贴差额,比如有一家三口原来住在长沙,享受过购置住房补贴,后来儿子到了上海工作,娶妻生子,妻子是杭州人,也享受过购置住房补贴,儿子一家三口又在上海买房,如果现在购房时在长沙购置自住性住房每人补贴2万元,杭州补贴时每人三万元,在上海每人补贴4万元,那么儿子买房可以享受7万元购房补贴。三是对于诈骗政府购房补贴的购房者要没收其房产,并且要以诈骗罪追究其刑事责任,因为追回的房子往往是补贴款十倍以上,还制定相应的举报奖励制度和办案经费制度,给予举报属实的举报者奖励50%补贴款,提取的50%补贴款作为办案经费给予办案人员奖励。

  三、共赢分析

  1、政府增收,领导干部受益

  2008年我国房地产销售额达到3万亿元以上。如果按着新土地出让机制,政府的土地出让金为9千亿元以上,考虑到由于房价经过相对充分的市场竞争可以下降20%,住房的需求量会上升,从而推动他的需求量上升,如果房屋的需求弹性为1的话,住房需求可以增加20%,政府的土地出让金会达到1.2万亿元左右。按原来的机制政府一年土地出让金9千亿元左右 。政府增加了3000亿元收入,而开发商再也没有垄断暴利了,只能得到市场平均利润,弄得不好的开发商还可能亏本,这样我们的领导干部就再不会眼红开发商了,也就不会因为眼红向开发商索贿,客观上保护了我们的领导干部。

  2、房价下降,老百姓受益

  以前的土地出让模式容易导致官商勾结,使住房用地都控制在少数开发商手中,造成寡头垄断,房价必然会越走越高。新模式下,按规定地块规模上限切割地块进行转让,一个城市一年交易的住房用地数量会大幅度增加,就能实现相对充分的竞争,使得房地产也只能得到资本市场平均利润15%,房屋价格就可以下降20%左右。比如上海平均地价是每平方米7230元,容积率是3,每平方米建筑成本为2000元,装修成本为1000元(在县级城市建筑和装修成本合计1000元左右),那么上海房子的平均直接成本为5410元,税费10%,管理销售成本15%,资本市场利润为15%,房屋销售价格应约为每平方米7574元,并且政府对自住性购置房屋还补贴1426元每平方米(一家三口购置60平方米的住房,购置小点的单位补贴就更多)。

  3、所有投资者都受益

  原来模式下,只有与政府官员关系密切的人才拿得到地,普通投资者要拿地只能从土地贩子手里拿,和政府出让的价格相比已经涨了50%以上,有的甚至翻了几番。新模式只要有实力就有可能拿到地,不需要通过土地贩子手里拿地。这样所有资本可以分得房地产行业的一杯羹。

  4、节约行政成本,减少寻租行为

  自住房购置补贴政策替代保障性住房可以减少浪费,节约行政成本。保障性住房由政府直接负责房屋建设,效率极低,对资金浪费大。保障性住房政策只面对低收入阶层,鉴别困难,各种丑闻是层出不穷,但是违法者不成担什么风险,最多就是一个纪律处分而已。自住房购置补贴的弄虚作假就不同了,一个是资金可以追回损失,并且通过没有房产增加收入,对弄虚作假者还可以追究诈骗政府资金的刑事责任。

  5、有利于解决贫富悬殊的问题

  新机制下,可以通过提高地价来提高房价来抑制投资和投机需求,但是通过加大自住房购置补贴的比例解决百姓住房需求。比如上海地价提高到每平方米1.5万元,补贴标准从每平方米20%提高到30%。上海的房价就提高了2590元,房屋销售价格应约为每平方米10164元,政府补贴就是每平方米4500元,如果穷人买更小的房子补贴比例更高,穷人买自住性房子支出更少了。

  6、耕地增加,粮食生产能力增强

  从全国平衡来说,农民进城,农村原有的宅基地即行闲置,外城市的人口流动到其它城市,原的住房也可作为调剂。从宏观全局来看,城市化是土地利用率更高,人均使用土地更少。在农村,户均占地可能是300平方米以上,在小城市可能是100平方米,在中等城市,户均占地面积可能是不足60平方米,在大城市,由于容积率等因素,户均占地面积可能是不足30平方米。从这个意义上说,城市化可能促进土地利用效率大幅度提高。实际上采取新的住房用地政策后,我国的耕地反而会有所增加。粮食产量也会增加,粮食产量增加的来源两个地方:一是耕地增加;二是原来的空壳农户占用耕地,但种地的效率非常低(60岁以上的老年人还怎么会有效率),转让出去后,专业种植户可以大幅度提高土地的生产能力。

  四、新政策的阻力来源

  一是官商勾结的开发商和官员,他们属于开发商和官员的少部分,但是人员集中,钱多权大,影响力惊人。新政策执行要减少他们6000亿元的垄断暴利。

  二是保障性住房政策的执行部门,新政策要减少他们500亿元左右的部门利益。

  三是房产投资人士或投机商,对他们的房子的保值增值是一个威胁。
  

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